Минувший год оказался для рынка недвижимости довольно противоречивым: ипотечная ставка снижалась, но объемы кредитования не увеличивались. Доходы россиян росли, а количество сделок в первой половине года уменьшилось практически на 10 %. О том, чем запомнился 2019 год в сфере недвижимости, читайте в материале «УралПолит.Ru».
Главные тренды в сфере недвижимости в 2019 году
В начале года ставка на ипотеку продолжала расти: мартовские показатели (11,9 % на загородное жилье и 10,6−10,8 % на новостройки) стали переломными, после чего начали снижаться еще до пересмотра ключевой ставки Центробанком. В итоге в ноябре 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4 %. ЦБ снизил ключевую ставку четыре раза за последние полгода, в целом на 1 процентный пункт. Банки в свою очередь приспособились к этому по-разному: кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным банком РФ.
«Новостройки в среднем по России подорожали за год на 3,6 %, а квартиры от собственников – на 2,3 %. Однако в некоторых регионах реальный рост средней стоимости квадратного метра превысил 10 %», – отметил аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
Рост стоимости жилья обусловлен увеличением НДС и введением эскроу-счетов, благодаря которым сделки долевого строительства стали безопаснее для покупателей недвижимости, но серьезно повлияли на стоимость жилья. Также увеличение цен можно проследить по росту суммы выданного кредита в регионах России: для вторичного рынка в третьем квартале 2017 года она составляла 1974 тысячи рублей, в 2018-м – 2360 тысяч, а в 2019-м – 2415 тысяч рублей. Рекордный в этом году средний размер ипотечного кредита в регионах был зафиксирован в первом квартале – 2 494 000 рублей на новостройки и 2 479 000 рублей на вторичное жилье.
Ведущую роль в росте цен сыграл 214-ФЗ, который позволил дольщикам хранить свои деньги на банковских эскроу-счетах, а не кредитовать застройщиков напрямую. Закон защитил дольщиков от недобросовестных застройщиков, но также повлиял на цены на недвижимость.
«Эти изменения не могли не повлиять на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчете стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлеченным кредитным средствам. При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж, они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита», – отметил директор девелоперского консалтингового агентства De Vision Илья Пискулин.
По мнению заместителя председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаила Хорькова, со времени введения эскроу-счетов прошло еще слишком мало времени и последствия этого перехода можно будет оценить даже не в 2020-м, а только в 2021 году. Сама же реформа будет корректироваться.
«Девелоперы не без оснований «нарисовали» не самую радужную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2018 – начале 2019 года действительно выросли в большинстве городов. Но все дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса», – отметил Хорьков.
В целом по рынку ситуация нестабильная – цены затормозили рост при снижении объема ипотеки и падающем спросе. Растущий с мая уровень торга показывает, что продавцы завышают цены, и это видят покупатели, считающие выставленную цену несправедливой.
Вторичная и загородная недвижимость
В третьем квартале 2019 года разрыв между вторичкой и новостройками составил 4,5 тысячи за метр в пользу последних. При этом покупатели, которые предпочитают вторичное жилье, ищут относительно новые квартиры не старше 2010 года. Еще одна тенденция на первичном рынке – снижение доли популярных в разгар кризиса студий: за 1,5 года их количество в новых домах снизилось с 23,2 до 17,3 %.
Также в 2019 году вырос интерес покупателей к загородной недвижимости, причем именно к домам, а не к садовым и дачным участкам. Эксперты связывают это с тем, что средний возраст покупателей составляет около 38 лет, а люди этого возраста склонны уезжать из больших городов в пригород.
«Спрос на загородную недвижимость продолжает расти, особенно в сегменте домов. Потребители все чаще обращают внимание на инфраструктуру и степень благоустройства не только придомовой территории», – отметил руководитель направления загородной недвижимости «Этажей» Антон Сауков.
Прогнозы экспертов на 2020 год
По мнению экспертов, оптимальным временем для покупки жилья станут первый-второй кварталы 2020 года. Ставка ипотеки, возможно, снизится еще на 0,2−0,4 процентных пункта. Не стоит рассчитывать, что цены будут открыто снижаться, но благодаря скидкам и торгу можно будет купить недвижимость дешевле.
Сейчас количество предложений на рынке жилья выше среднегодовых показателей, что обусловлено сниженным спросом. Это является скорее плюсом для покупателей, так как они могут выбрать для себя самый оптимальный вариант, а также посредством торга договориться с продавцом о снижении цены.
«Не существует универсального ответа на вопрос, когда покупать. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется под влиянием многих факторов и может по-разному отражаться на том или ином сегменте рынка. Обеспечить максимально выгодную покупку для своего клиента в любой период времени – задача специалистов по недвижимости», – отметил директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Эксперты также прогнозируют снижение ключевой ставки, что приведет к нарушению баланса на рынке недвижимости между спросом и предложением, а это в свою очередь скажется на цене, которая непременно вырастет в 2020 году. По мнению Хорькова, ждать прорыва, равно как и обвала, в количестве сделок с недвижимостью не стоит.
«Ипотека должна поддержать спрос на квартиры, но слабый экономический фон сделает реакцию рынка на эти процессы ограниченными. Но мы прогнозируем общую положительную динамику в части роста цен на уровне инфляции или чуть выше», – подытожил Михаил Хорьков.
Использованы фото с сайтов ЖК «Балтийский», ЖК «Петровский», ЖК «Золотой город»
© Ксения Медведева
Источник: